OM REFORMERING AV BOSTADSMARKNADEN

Nyligen kommenterade Utlandssvensk att Sverige mycket val kan sta infor en fastighetsbubbla. En av ingredienserna var den hoga belaningsgraden. Idag har E24 en interview med Stellan Lundstrom, professor i fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Hogskolan. Lundstrom beror bl.a. samma problematik som Utlandssvensk diskuterade.

Lundstroms forslag om hur man forbattrar bostadsmarknaden ar beskedliga. De praglas bl.a. av den vanliga svenska mentaliteten att alla politiska reformer maste lamna beskattningen neutral, dvs att om man foreslar en skattesankning nagonstans maste man genast foresla en skattehojning nagon annanstans. Det maste bli ett slut pa det har svenska slentriantankandet.

Men, som sagt, Lundstrom har fortfarande en och annan bra ide om bostadsmarknaden.

– Skatter för tillväxt. Sug på den rubriken. Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi, ler underfundigt när han med dessa ord inleder en föreläsning om hur förändringar inom bostadsområdet kan bidra till en starkare ekonomisk utveckling i storstäderna.

Det borjar inte bra...

Bostadsmarknaden är ett evigt diskussionsämne. Det byggs för lite. Unga och nyinflyttade har svårt att hitta boende när hyreslägenheterna är svåråtkomliga och bostadsrätterna är dyra. Därtill har hushållen blivit högt belånade för att finansiera sitt boende, vilket det finns fler risker med.

Inte minst just att en stor mangd lan forfaller darfor att folk inte langre kan betala dem. Men det problemet begransas av det mikroskopiska nybyggandet: sa lange svenska folket ar inlast i en mer eller mindre konstant bostadsstock kommer den andel av svenska folket som kan ta lan till att kopa en bostad att begransas kraftigt. An sa lange innebar den begransningen att bara de som fortfarande kan betala sina lan ocksa bor i bostadsratt och villa.

Omvant betyder det har a andra sidan att om den svenska ekonomin skulle genomga en positiv revolution med kraftigt okad sysselsattning, stadigt forbattrad kopkraft hos hushallen, etc, skulle efterfragan pa den exklusiva klicken av belaningsbara bostader pa den sonderreglerade bostadsmarknaden driva upp priserna kraftigt. Darmed kunde en laneexplosion inom redan befintlig bostadsstock leda till en kreditkris i nasta lagkonjunktur.

Men det finns lösningar på problemen, enligt Stellan Lundström, professor vid institutionen för fastigheter och byggande, KTH. Han har tillsammans med två andra professorer sammanfattat resultat av tio års forskning om bostadsmarknaden i rapporten ”En flexibel och effektiv bostadsmarknad” och punktat upp allt som kan göras. De går grundligt tillväga och berör allt från byggande till skatter, ränteavdrag och beskriver hur hyresrätten kan utvecklas och försäljningen av villor och bostadsrätter förbättras. För att allt hänger ihop. Nyproduktion är viktigt för att skapa flyttkedjor och därmed öka rörligheten. Men även beskattningen på boendet bör förändras.

Nyproduktion ar nyckeln till en fungerande bostadsmarknad overhuvudtaget. Det ar endast genom fri och oreglerad nyproduktion som Sverige kan bli av med sin bostadskris. det ar inte bara Plan- och Bygglagen som star ivagen - beskattningen av bostader ar ett enormt problem, som Lundstrom ocksa pekar pa.

Stellan Lundström skojar om att villaägarna i hans hemort Norsjö i Västerbotten, betalar lika mycket i fastighetsavgift som villaägarna i Danderyd. Men egentligen behöver systemet reformeras. – Man bör se boende som konsumtion och inte som kapital, säger han och vill ta bort reavinstbeskattningen på bostadsförsäljningen. För närvarande är skattesatsen 22 procent efter höjningen årsskiftet 2007/2008.

Ohederligt hog skatt, kort och gott. Men att skattepolitiskt betrakta boende som konsumtion ar inte nodvandigtvis en battre losning. Det skulle namligen innebara att klafingriga socialistiska politiker kunde belagga ditt villaboende med moms.

Just det. Moms. Forestall dig att fa en faktura fran Skattemyndigheten varje manad for moms pa ditt villaboende. Du ska leverera in 25 procent pa vad Skattemyndigheten anser att du betalar varje manad for att bo.

Det har ar naturligtvis en absurd tanke. Men det ar icke desto mindre den reella foljden av att, som Lundstrom foreslar, staten skulle borja betrakta boende som konsumtion i stallet for formogenhet ur skatteteknisk synvinkel.

Samtidigt infördes också en avgift för dem som flyttade till ett dyrare boende och valde att skjuta upp reavinstbeskattningen till ett senare tillfälle. – Den leder till en inlåsningseffekt. Folk som bor i villa drar sig för att sälja den, för att man inte vill betala den här skatten.

En idiotisk regel eftersom den ocksa innebar att aldre far ett starkt skattemotiv att soka sig till mindre bostader, som fran villa till bostadsratt, samtidigt som unga barnfamiljer som vill uppat pa bostadsmarknaden soker sig till samma segment. Eftersom 40-talisterna har mer pengar an de unga barnfamiljerna vinner de budgivningen och barnfamiljerna sitter fast i allmannyttans alltmer nedslitna trerummare.

Även stämpelskatten borde bort och den årliga fastighetsskatten bör återinföras.

Se, det har ar problemet med manga ekonomer i Sverige. Nar de resonerar om skattepolitik tanker de automatiskt i termer av neutralitet i skatteintakterna for den offentliga makten. Men varken Moses' Stentavlor eller nagon enda larobok i nationalekonomi sager att det ar nagon form av naturlag att man maste bibehalla skatteinkomsterna pa oforandrad niva. Vad Lundstrom saledes borde gora ar i stallet att analysera hur bostadsmarknaden kan fungera battre utan minsta hansyn till hur skattehungrig den offentliga makten ar. Da gor han sitt jobb i stallet for att springa statens finanspolitiska arenden.

Rätten till ränteavdrag måste bort, eftersom den bidrar till att lånat kapital blir billigare än eget. – Vi borde främja eget kapital istället. De högbelånade bostadsköpen kan påverka den finansiella stabiliteten. Och en ökad finansiering med eget kapital ger även en stabilare bostadsmarknad, som inte svänger så kraftigt med ränteförändringar.

Det ar en bra ide, men som atskilliga studier av hushallens inkomst och formogenhet lange visat har drygt halva svenska folket ingen kontantmarginal att bygga ett eget bostadskapital ifran idag. Om svenskarna saledes ska ha storre valmojligheter pa bostadsmarknaden maste staten forandra sin finanspolitik kraftigt. Den nodvandiga utkomsten av den forandringen ar givetvis en sankning av skattetrycket gentemot hushallen, vilken i sin tur staten kan mojliggora endast genom omfattande utgiftsminskningar. (Se Frihetliga Losningar pa Hayek-Institutets huvudsida for nagra ideer i den har riktningen.)

Men dartill maste staten slappa sitt jarngrepp over bostadsbyggandet. Minskat skattetryck mot hushallen och ett kraftigt okad nyproduktion av bostader kan tillsammans ge unga barnfamiljer en chans att ta sig in dar med en rimlig insats av eget kapital.

Han konstaterar att det var en miss av politikerna att inte se över allt detta när fastighetsskatten togs bort. Därtill måste en bättre balans skapas mellan hyresrätter och borätter för att stimulera nyproduktion. Det tidigare investeringsbidraget som getts till nybyggnation av hyresrätter är inte så pjåkigt, menar han.

Nej, nej. Inga subventioner eller speciella skattefordelar. Sankta skatter och avregleringar over hela linjen lamnar de marknadsmassiga besluten i handerna pa dem som ar kompetenta att fatta dem: byggbolag och bostadskonsumenter.

För att det ska finnas fler lägenheter att hyra bör reglerna förändras så att även privatpersoner kan hyra ut i större omfattning och ha möjlighet att ta betalt. Det som idag sker i smyg bör göras tillåtet. – Man har gjort detta i Finland och fick direkt ut en massa lägenheter på marknaden. På en fungerande marknad ska det finnas några sidor med annonser på lägenheter som går att hyra.

En sjalvklar ide. Varfor ska inte Bosse i Bagarmossen kunna bygga en fastighet med tre lagenheter och hyra ut tva som det passar honom? Det har ger aterigen manga unga familjer en mojlighet att finansiera sitt eget egna boende samtidigt som utbudet av bostader okar.

Han kan också tänka sig att hyran på hyresrätter borde kunna förhandlas individuellt istället för kollektivt.

En ren sjalvklarhet.

– Grundtanken är att den som vill ha ett extra tjusigt kök eller annan inredning kan förhandla med värden om det och betala därefter. Fastighetsbolagen brukar reagera med att säga att inte kan väl jag förhandla med 2000 hyresgäster. Men troligen är bara 10–15 procent intresserade av en sådan lösning. Rapporten pekar även på saker som kan förbättras redan innan byggherrarna sätter spaden i jorden. Plan- och byggprocessen måste bli mer transparent och förutsägbar för att långsiktigt locka investerare och riskkapital, står det rapporten. Riskkapitalister behövs för att skapa mer konkurrens i plan- och byggprocessen.

Hela den svenska bostadsfinansieringen kraschade for ungefar 20 ar sedan och har sedan aldrig riktigt repat sig. Da, efter "byggboomen" pa 80-talet (da man byggde 60% sa manga bostader om aret som man gjorde under perioden 1965-75), kunde inte ens de byggbolag lana pengar som pa forhand hade kontrakt pa samtliga hus eller lagenheter man ville bygga. Allt de behovde var kreditfinansiering under byggtiden.

– Idag är det JM som tar risken. Men det kan vara någon annan, en riskkapitalist. I USA har man ett system där man skapar byggklara tomter som sedan säljs. Det skapar konkurrens och man får in fler aktörer.

Det privata markagandet har ocksa en helt annan status har. Det finns lokala plan- och bygglagar (samt "zoning laws")i vissa stader och delstater, men manga har inga sadana begransningar. Det ar upp till markagaren, finansiaren och byggbolaget att bestamma vad man vill gora.

Ett sådant system skulle också innebära att kommunerna måste vara aktiva för skapa byggrätter. Forskningen slår fast att det byggs mer i kommuner som äger mark än i kommuner som inte gör det.

Men problemet dar ar just att svensk lagstiftning missgynnar privata markagare i fraga om bostadsbyggande. Kommunen som markagare har en komparativ fordel pa grund av just lagstiftning. Om man i stallet reformerar egendomsratten och befriar den fran lagstiftarnas klafingrighet kommer privata markagare att aktivt bidra till bostadsbyggande darfor att det ar lonsamt for dem.

Overlag ar Stellan Lundstrom saledes pa ratt spar: han vill se avregleringar och en koncentration av lagstiftningen pa en aktivering av bostadsbyggandet. Men han vill dels inte sanka skattetrycket pa bostadsmarknaden, dels inte prata om systematiska avregleringar av byggandet. Aterstar nu att se hur mycket av hans beskedliga ideer som vinner gehor bland svenska politiker.