BOSTADSBRISTENS ORSAKER

Sverige lider av regional bostadsbrist. Denna driver upp boendekostnaderna och tvingar hushallen att skuldsatta sig i hogre grad an vad som annars skulle vara fallet. Bostadsbristen och kostnaderna for boendet blir sarskilt pataglig mot bakgrund av att svensk privatkonsumtion i reala termer knappt har okat alls sedan 1990. Med andra ord anvander svenskarna en allt storre del av sitt privatkonsumtionsutrymme till att bo. Eftersom konsumtion av boende (exempelvis hyra for hyresratt, lanebetalningar for bostadsratt eller villa, avgifter till bostadsrattsforening) i praktiken inte motsvaras av nagon produktion innebar en allt storre kostnadsborda for boendet att svenska folkets privatkonsumtion i allt mindre utstrackning skapar efterfragan pa jobb i landet.

Att bostadskostnaderna ar en tung borda pa svenska hushall syns bl.a. i fastighetsprisindex. Uppdelat regionsvis (SCB, vars databas ar kalla for alla uppgifter i den har artikeln, publicerar inte lansvisa index) ser utvecklingen ut sa har for aren 1991-2008:

Genomsnitt 1991-2008
STOR-STOCKHOLM 6.15%
STOR-GOTEBORG 5.76%
STOR-MALMO 6.84%
STOCKHOLMS LAN 6.08%
O:A MELLANSV 4.72%
SMALAND, OARNA 4.95%
SYDSVERIGE 6.13%
VASTSVERIGE 5.38%
N:A MELLANSV 3.69%
MELL. NORRL 3.11%
OVRE NORRL 3.24%

Den omedelbara effekten av prisstegringar pa bostadsratter och villor ar att unga familjer far allt svarare att ta sig in pa bostadsmarknaden. Om ingangslonerna for unga familjer stiger med tre procent om aret betyder en prisstegring pa fyra procent om aret att andelen unga familjer som kan kopa egen bostad stadigt minskar. Ju hogre prisokningarna ar jamfort med nominalloneokningarna, desto storre andel av varje ny arskull bostadssokande familjer kommer att stangas ute fran bostadsratts- och villamarknaderna.

Resultatet blir sjalvklart ett okat efterfragetryck pa hyresratter. Problemet ar att samtidigt som bostadsbyggandet de sista 20 aren varit mycket lagt har andelen hyresratter bland nybyggda bostader fallit med halften.

Figur 1: Nybyggda bostader; andel hyresratter Ar 1991 byggdes 66 900 bostader i Sverige, av vilka 36 000 var hyresratter. Inte nagot ar sedan dess har bostadsbyggandet kommit ens i narheten av den siffran: nast flest bostader byggdes 1992 (57 300). I genomsnitt byggs endast 20 500 bostader per ar under de foljande 16 aren, till och med 2008.

Under nagra ar pa 90-talet utgor hyresratterna uppemot tva tredjedelar av alla nybyggda bostader, men eftersom det totala antalet nybyggen ligger och skvalpar mellan 13 000 och 21 000 bostader betyder det inte sarskilt mycket for utbudet av hyresratter - annat an att det blir allt svarare att hitta sadana.

Under aren 2003-2008 stiger bostadsbyggandet sakta, fran 20 000 till 32 000. Andelen hyresratter ligger stadigt omkring en tredjedel. Alltsa fardigstalles i Sverige mellan 6 000 och 10 000 nya hyresratter om aret, samtidigt som prisutvecklingen pa egendomsbostader (bostadsratter och villor) laser fast allt fler familjer pa hyresmarknaden.

Den grundlaggande orsaken till de dyra bostaderna i Sverige ar alltsa det mediokra bostadsbyggandet. Det basta sattet att illustrera detta ar att jamfora det totala utbudet av nya bostader, som procent av stocken befintliga bostader, med befolkningstillvaxten.

Figur 2: Bostadsbyggande och befolkningstillvaxt Den grona funktionen illustrerar bostadsnettot, dvs med hur manga procentenheter bostadsbyggandet okar jamfort med befolkningsokningen. Efter en volatil period i borjan av 90-talet nar bostadsnettot en andra topp i diagrammet ar 1997. Fran den toppen pa 0.27 procent faller bostadsnettot trendmassigt och blir negativt for aren 2006, 2007 och 2008.

Med andra ord okar befolkningen snabbare an bostadsstocken de tre sista aren i tidsserien. Det ser inte sarskilt dramatiskt ut eftersom bostadsnettot ar positivt de flesta aren dessforinnan. Men dels ska man komma ihag att det fortfarande fanns en bostadsko i manga svenska stader omkring 1991, nagot som inte atgardades av det dramatiska fallet i bostadsbyggandet i och med 90-talskrisen; dels faller som sagt andelen hyresratter i bostadsbyggandet samtidigt som kopkraften for bostader minskar. Detta innebar att det reella bostadsnettot for stora delar av befolkningen faktiskt ar negativt: efterfragan pa hyresratter okar snabbare an utbudet aven nar det totala bostadsnettot ar marginellt positivt.

Det enda som haller prisutvecklingen pa egendomsbostader uppe ar det totalt sett mycket laga byggandet. Men som en indikation pa fragiliteten i bostadspriserna faller okningstakten (v.g. notera andra derivatan!) i det genomsnittliga bostadsprisindex fran tio procent ar 2007 till 3.3 procent ar 2008. Det enda som har kunnat forhindra ett kraftigt fall i priserna pa egendomsbostader ar att byggandet stannat av under den ekonomiska krisen.

Den svenska bostadsmarknaden, fran nybyggande till boende, ar alltfor hart reglerad. Det forsta och storsta steget mot en forbattrad bostadsmarknad ligger i avskaffandet av Plan- och Bygglagen. Det finns folk inom den moderata riksdagsgruppen som garna skulle se att det hande, men som saknar politiskt mod att foresla detsamma.